В Якутии ВС впервые встал на сторону добросовестного приобретателя недвижимости Поделиться
Почти каждый день в российских СМИ появляются публикации о бабушках, которые сначала продают свои квартиры, а потом заявляют, что действовали под влиянием мошенников и требуют квадратные метры назад.
И — что самое удивительное — суды встают на сторону пенсионерок, буквальным образом оставляя безо всего добросовестных покупателей. Те оказываются на улице, да еще и должны банкам за ипотеку.
Никто не знает, сколько таких сделок сейчас оспаривается в судах. Но по данным СМИ общее число подобных кейсов уже приблизилось к трем тысячам.
Эксперты пугают, что это обрушивает рынок вторичной недвижимости. В этом тренде на самом деле есть и ещё одни пострадавшие — пожилые люди, которые и на самом деле хотят продать свое жилье. А теперь не могут! Покупатели бегут от них как черт от ладана, опасаясь впоследствии получить проблемы на свою голову. Ведь объявить сделку недействительной, а себя «не в себе» старушки могут даже спустя несколько лет.
Мы выяснили, как быть в таких случаях и что делать?
тестовый баннер под заглавное изображение
«Добросовестные продавцы тоже страдают, поверьте! — возмущается москвичка Ирина. — Я сейчас продаю квартиру по доверенности от мамы. Она инвалид, перемещается на коляске и физически не может всем этим заниматься. Так вот, на таких, как мы, теперь клеймо потенциальных мошенников. Наша агент сказала, что шансов продать что-то в ближайшее время мало, люди шарахаются от квартир с единственным хозяином, если тот в возрасте. Даже когда человек владеет квартирой десятилетия и никаких подводных камней нет. Они там в судах мутят что-то своё, а нормальные люди в проигрыше».
В такой же точно ситуации оказалась еще одна жительница столицы Арина Р. Она продает квартиру дальней родственницы. Дети живут в другом городе и присутствовать на подписании договора купли-продажи не могут. Но сама хозяйка присутствует и, как теперь выясняется, это только в минус.
«На прошлой неделе покупатель, напуганный сообщениями СМИ, отказался от нашей квартиры буквально за день до сделки, — рассказывает женщина. — Причина одна: продавцу больше 65. Хотя она бодрее и адекватнее многих молодых. Прописка на новом месте есть, от детей пришло нотариальное заявление, что они в курсе того, что происходит (приехать не могут, не отпускают на работе). Также тетя согласилась на освидетельствование психиатра из института Сербского в день сделки (покупатель запросил для подстраховки). И все равно человек подумал и дал заднюю, говорит, что не хочет рисковать и потом годами переживать, что там у бабушки в голове, и не решит ли она отвоевать квартиру».
Кстати, да, часть покупателей уверены, что большинство историй с телефонными мошенниками не более, чем повод остаться с деньгами от квартиры и с самой проданной квартирой. Ушлые пенсионерки действительно очень четко осознали, что суды первых инстанций в 99,9% встают на их сторону, так почему бы не попробовать разбогатеть? Ну, разве не логично мыслят бабушки, которых так легко ввели в заблуждение мошенники?
Хотя в Верховном суде Якутии на днях было вынесено первое прецедентное решение в пользу как раз покупателя спорной недвижимости. Пенсионерка Ирина К. также требовала вернуть ей жилье, проданное якобы под влиянием преступников. В двух нижестоящих инстанциях иск о признании сделки недействительной удовлетворяли. Но, видимо, ситуация дошла до ручки и даже судьям надоело быть крайними — ВС республики постановил, что квартира остается за покупателем. Правда, остается ещё Верховный Суд России, до которого ни одного из таких дел (включая дело Ларисы Долиной) ещё не дошло. Он и поставит окончательную точку в этих историях.
Фактически региональные суды сейчас отменяют само понятие гражданской ответственности. Если человек не в состоянии оценить последствия своих действий, то он должен быть лишён некоторых прав и помещён под опеку или в специальные учреждения. А то, получается, продать квартиру он может, а отвечать за то, что ее продал — нет. Причем в себя многие приходит сразу же как перечисляют деньги преступникам, представляющимися следственными органами, как будто бы переключатель в голове щелкнул. И ещё один подозрительный момент: как и каким образом эти люди все ещё продолжают попадаться на удочку злоумышленников, ведь сейчас разве что из утюга не рассказывают о способах подобного мошенничества?
Телевизор же пенсионеры смотрят — смотрят, иначе многие не побежали бы после истории Ларисы Долиной возвращать свое проданное жилище. Ну, раз так можно, то почему бы и нет?
Мне самой недавно позвонила героиня, оставшаяся без квартиры, которую продал непонятно кому бывший муж. А до этого она в пандемию сама продала свою собственную квартиру. Вложилась в бизнес, но прогорела. А теперь вместе с несовершеннолетним сыном остались вообще на улице. Вот и раздумывает, не объявить ли ту первую сделку недействительной? Ну раз сейчас у всех прокатывает?
Я ее разочаровала, сказала, что по возрасту она явно не тянет на наивную бабулю, и поэтому вряд ли судья ее пожалеет. Но, как говорится, тенденция налицо, и многие, даже законопослушные, граждане могут поддаться искушению и рыбку съесть, и квартиру вернуть.
Так что же делать честным продавцам?
«К сожалению, и раньше пожилой покупатель, да ещё и продающий квартиру по доверенности, вызывал определенные опасения, — поясняет Алина Правоторина-Степанова, эксперт по недвижимости. — Если продавец на коляске, то это никакая не проблема. Сейчас миллион способов, как можно провести сделку с мамой-инвалидом, чтобы она сама расписалась прямо на месте. И нотариуса вызвать, и в простой письменной форме тоже можно. Дееспособность де-юре – это несколько более серьезный момент, да, человек может быть дееспособен юридически только потому, что никто не озаботился лишением его дееспособности, а по сути он ничего не соображает, и это, конечно, усложняет ситуацию. Но запрещать сделки купли-продажи людям пенсионного возраста, я думаю, нельзя. Есть пожилые, которые прекрасно себя чувствуют и даже в 80 лет работают».
«Тем не менее происходящее сегодня было ожидаемо на фоне вынесения поворотных решений судов, когда пожилому продавцу возвращается квартира, — полагает юрист Виктор Рыбников. — Но никто не удосуживается поставить самый главный вопрос – что в материалах гражданского дела? Давайте сохранять ясность ума. Продавать, если человек не лишен дееспособности, свое имущество можно в любом возрасте. Взрослого дееспособного человека невозможно ограничить в праве распоряжения им, усложнение процесса сделки тоже не гарантирует, что последствий в виде отмены сделки не настанет. Например, если нарушены интересы третьих лиц, и такое лицо решит заявить – вот основание для судебных тяжб, которые могут длиться годами. Так что покупатель волен все проверять».
Для покупателей, как говорят эксперты, существуют конкретные «красные флаги»: скорость, с которой совершается сделка, – лучше попытаться выяснить причину спешки, встретиться с соседями по дому и узнать, что там происходит, отсутствие самого владельца на подписании договора, отсутствие возможности связаться с собственником – даже если человек в реанимации, есть врач и главврач больницы, которые могут набрать родным и уточнить возникшие вопросы, выписка в никуда в пожилом возрасте – все это уже серьезно, и если такое происходит, то это явно не ваша квартира, надо искать более надежный вариант.
«Практика возврата и отмены сделок существует ровно столько, сколько лет нашему Гражданскому кодексу РФ, — продолжает эксперт. — Но надо помнить, что такое внимание к сделкам, где имущество возвращается продавцу, сформировалось именно сейчас только из-за некоторых фигурантов – если бы не было известного публичного человека, вся наша работа так бы и осталась за стенами суда и наших кабинетов, где мы пишем иски и возражения. Повышенный интерес вызвал повышенную бдительность, где надо и где не надо. Более того, за мою практику были случаи, когда возвращалось имущество человека, который посмертно был признан недееспособным – только на основании документальной экспертизы, так как пожилая женщина умерла к тому моменту, когда сестра начала возвращать наследство, полученное не родственниками, а сиделкой. И такое тоже бывает».
Тем не менее, эксперты считают, что не следует ждать лучших и честных времен, те могут никогда не настать, и если квартиру нужно продать, то ее следует продавать.
«Рано или поздно купят абсолютно любую квартиру, бывает, покупают даже у мошенников, при том, что мошенничество иногда видно невооруженным взглядом, — считает Алина Провоторина-Степанова. — Поэтому выставлять надо, найдется менее внимательный покупатель, который проверит совершенно не то, что нужно, но все равно купит у вас квартиру».